Fiscalité en Censi-Bouvard
Avant 2009, les investisseurs avaient l’opportunité d’acquérir des biens sous le régime Robien ou en LMNP classique. Pour répondre à la crise connue en 2008, le gouvernement français a mis en place une série de lois portant sur le secteur de l’immobilier.
L’amendement Censi-Bouvard permet aux investisseurs de développer leur patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Cette loi a été adopté en 2009 et sera éligible jusqu’au 31 décembre 2016. Les avantages de ce dispositif sont applicables aux investisseurs désireux d’acquérir un bien en résidence de services.
- La récupération de la TVA
Il s’agit d’une des principales caractéristiques de cet amendement. En effet, par une acquisition en Censi-Bouvard, l’investisseur aura la possibilité de récupérer la TVA, soit 20 % de la valeur du projet. Dès lors que l’acte de vente a été signé, il sera nécessaire de se rapprocher du centre des impôts responsable de la commune où est situé le bien acquis.
Deux régimes existent pour récupérer la TVA : franchise de base de TVA et régime réel de TVA. Dans un premier temps, le formulaire P0 devra être complété. Par défaut, le loueur meublé sera automatiquement en franchise en base de TVA, s’il réalise moins de 31 100 € de chiffre d’affaires en provenance de son investissement.
Concrètement, cela signifie qu’il ne peut récupérer la TVA sur ses investissements et ne reversera pas de TVA collectée sur ses loyers.
Un investisseur pourra récupérer la TVA s’il opte pour le second régime, le régime réel simplifié de TVA.
Une demande de remboursement de TVA devrait être adressée aux services des impôts. Deux formulaires doivent alors être remplis : la déclaration 3310 CA3 ainsi que la déclaration 3519.
- La déduction d’impôt
Aujourd’hui la loi Censi-Bouvard permet une déduction d’impôt de l’ordre de 11 % du montant investi, dans la limite de 300 000 €. Celle-ci sera alors lissée sur neuf ans.
Dans le cas où l’impôt dû serait inférieur à la réduction, la différence des deux devra être reportée sur les six prochaines années.
Exemple :
Investissement dans un EHPAD 160 000 € HT
Montant de la TVA 31 360 €
Réduction d’impôt de 11 % 17 600 €
Réduction de 11 % lissée sur 9 ans 1 956 € (=17 600 /9 ans)
- Le statut BIC pour les revenus
À l’inverse des revenus en provenance d’une location nue qui sont considérés comme des revenus fonciers, les loyers liés au bien sous régime Censi-Bouvard sont assimilés à des Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Avec le statut LMNP, l’investisseur peut alors déduire de ses loyers perçus les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’entretien et de réparation, assurance). En cas de déficit, le loueur peut imputer celui-ci sur ses BIC. Au sein du statut BIC, le régime réel simplifié s’appliquera automatiquement dès lors que les loyers perçus seront compris entre 32 600 € et 234 000 € par an. Au-delà de 234 000, le régime réel normal primera.
Le régime micro-BIC représente un régime de déclaration simplifiée. En effet, le propriétaire d’un bien en résidence de service reportera sur sa déclaration de revenus le montant des loyers perçus. Par la suite, un abattement forfaitaire (pour frais) de 50 % sera appliqué par l’administration fiscale. Les charges ne pourront pas être déductibles. Une obligation sera demandée au loueur, tenir une comptabilité à travers un livre de recettes.
Des plafonds ne doivent pas être franchis pour rester dans le régime micro-BIC. Pour une location meublée en résidence de service, il s’agira de ne pas dépasser 32 600 € HT.
Pour déclarer ses revenus BIC, le loueur devra remplir la déclaration 2033 et reporter les montants sur les imprimés 2042 C et 2031.
- La déduction d’impôt
Aujourd’hui la loi Censi-Bouvard permet une déduction d’impôt de l’ordre de 11 % du montant investi, dans la limite de 300 000 €. Celle-ci sera alors lissée sur neuf ans.
Dans le cas où l’impôt dû serait inférieur à la réduction, la différence des deux devra être reportée sur les six prochaines années.