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De quelle manière le versement des loyers est-il garanti en résidence LMNP ?

En investissant en résidence de services, un particulier sous-loue son bien à un exploitant. En contrepartie, le gestionnaire de la résidence verse un loyer trimestriel à l’investisseur.

À la différence de l’immobilier traditionnel, au travers d’un investissement en résidences de services, l’investisseur bénéficie de loyers réguliers et garantis. Ce caractère sécurisé résulte de la signature d’un bail commercial entre le propriétaire et l’exploitant de la résidence.

Le bail commercial sera signé pour une durée minimum 9 ans. Durant toute la durée du bail, la société exploitant la résidence (« Le Preneur ») s’acquittera de verser les loyers à l’investisseur (« Le Bailleur »). La signature de ce contrat représente la pierre angulaire de l’investissement en résidence de services.

Bien que la signature d’un bail commercial semble être l’élément déterminant au versement des loyers, un point non négligeable est à prendre en compte. En effet, le paiement de la rente dépendra également du gestionnaire. Son expérience ainsi que ses compétences de gestion seront autant d’indicateurs synonymes de loyers réguliers. La solidité financière mais également l’emplacement de la résidence auront autant d’importance. En effet, l’exploitation d’une résidence de services se rapproche de celle d’une société. Le gestionnaire, s’il ne pratique pas de gestion rigoureuse, risque de déposer le bilan voire de faire faillite. Dans ce cas, l’investisseur ne percevra plus de loyers.

D’autres informations complémentaires aux loyers seront alors développées dans le contrat. L’investisseur y trouvera le montant du loyer. Celui-ci reflétera la rentabilité de son investissement. Le bailleur pourra également prendre connaissance de la revalorisation annuelle ou triennale de ses loyers. Ceux-ci seront alors indexés sur différents indices. Principalement, les exploitants s’appuient sur les indices ICC et IRL, diffusés chaque année par l’INSEE.

Il sera alors recommandé à un investisseur d’identifier les meilleurs gestionnaires du secteur, afin de limiter les éventuels risques. En complément, le bail commercial devra être examiné avec attention. Pour appréhender au mieux les différents éléments du bail commercial, il sera conseillé à un investisseur de s’entourer de professionnels du patrimoine.

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